많은 분들이 부동산을 매수할 때 기대하는 건 ‘내가 산 만큼의 가치’일 겁니다. 그런데 막상 등기를 마친 뒤 집을 열어보니, 세입자가 남긴 훼손 흔적이 심각한 경우라면? 벽지가 찢기고 바닥에 스크래치가 가득하거나, 곰팡이와 악취가 집 안 가득 남아 있다면 그 순간 느끼는 황당함과 분노는 말로 다 하기 어렵겠죠.
직접 겪지 않아도 상상만으로도 불편함이 느껴지는 상황인데요. 세입자가 심각하게 훼손한 집을 매수한 뒤, 현실적으로 어떤 대응이 가능한지 정리해봤습니다.
집 상태가 예상과 다를 때, 가장 먼저 해야 할 일
무엇보다 중요한 건 현재 상황을 정확히 정리하는 것입니다. 집을 계약하면서 실제 내부를 직접 확인했는지, 아니면 세입자 거주 중이라 외관만 보고 계약했는지에 따라 해석이 크게 달라집니다.
계약서에 ‘집 상태’에 대한 특약이 있었는지도 핵심 포인트입니다. 예를 들어 “잔금일 기준 상태 유지”나 “세입자 퇴거 후 청소 및 원상복구 책임” 조항이 있다면, 이후 대응의 근거가 됩니다.
또한 세입자가 아직 거주 중인지, 아니면 이미 퇴거한 상태인지, 보증금이 반환되었는지 여부도 매우 중요합니다. 많은 경우, 세입자가 거주 중인 상태에서 매수한 경우는 ‘현 상태 인수’로 간주되기 때문에, 단순한 생활 흔적이나 경미한 손상에 대해서는 추가적인 책임을 묻기 어려운 것이 현실입니다.
매도인에게 책임을 물을 수 있는 상황
잔금일 이전에 세입자가 고의적으로 집을 심각하게 훼손한 경우라면, 매도인에게 일정 책임을 물을 수 있습니다. 예를 들어, 계약 이후 세입자가 벽에 구멍을 내거나 창문을 파손했다면, 이는 계약 후 발생한 손해로 볼 수 있습니다.
이런 상황에선 증거 확보가 관건입니다. 스마트폰으로 촬영한 사진, 동영상, 문자 및 통화 녹취는 훗날 법적 대응에도 활용될 수 있습니다. 그리고 해당 사실을 매도인에게 전달하면서 수리비 청구나 계약 해지를 요구하는 절차로 이어질 수 있습니다.
단, 이런 주장을 하기 위해서는 계약서에 ‘잔금 전까지 상태 유지’, ‘퇴거 후 원상복구 의무’와 같은 특약 조항이 구체적으로 있어야만 손해배상 청구가 가능합니다.
세입자에게 책임을 물을 수 있는 경우
세입자가 아직 보증금을 돌려받기 전이라면, 매도인이 보증금에서 수리비를 공제할 수 있습니다. 이때는 임대차계약서에 있는 ‘원상복구 의무’ 조항을 확인하고, 훼손 상태를 입증할 수 있는 사진과 수리 견적서를 함께 준비해 매도인에게 수리비 공제를 요청하면 됩니다.
이런 절차는 일반적인 분쟁 예방 수단으로 자주 활용되며, 보증금 분쟁 조정 신청 등을 통해 합리적으로 해결하는 사례도 많습니다.
만약 세입자가 고의나 중과실로 파손을 일으켰다면, 민사상 손해배상청구나 형사고소(손괴죄)도 가능하긴 하지만, 법적 비용과 시간, 입증 책임을 감안하면 현실적으로는 비용 대비 회복 가능성이 낮은 편이라는 것도 염두에 두셔야 합니다.
이미 인도까지 완료된 경우라면?
등기와 잔금이 모두 끝나버린 상태라면 사실상 매도인에게 추가 책임을 묻기는 어렵습니다. 특히 세입자도 퇴거한 뒤라면, 그 피해를 누구에게 물을지 법적 구조가 애매해질 수 있습니다.
이 경우는 결국 내가 직접 정비하는 방향으로 가는 게 현실적입니다.
- 도배나 장판 교체
- 곰팡이 제거
- 악취 제거용 탈취기 사용
- 배수구, 창틀 등 위생 상태 체크
- 심한 경우 몰딩, 타일 교체
최근엔 셀프 인테리어 제품도 다양하게 나와 있어, 직접 수리하려는 분들이 퍼티 세트, 곰팡이 제거제, 간편형 도배지 등을 활용해 비용을 줄이기도 합니다.
물론 이런 과정에서 발생하는 예상치 못한 추가 비용은 신경이 쓰이지만, 장기적으로 보았을 때 리모델링을 통한 자산 가치 상승도 기대해볼 수 있기 때문에 현실적 절충안으로 보는 시각도 많습니다.
같은 상황 반복하지 않기 위한 사전 대응 팁
이번 경험이 좋은 교훈이 되려면, 다음 매매부터는 몇 가지 점을 확실히 챙겨야 합니다.
- 세입자 거주 중 매수라면 꼭 내부 실사를 한다
- 계약서에 청소·원상복구 범위를 구체적으로 명시한다
- 도배, 장판, 곰팡이 등 상태별 책임 주체를 분명히 구분한다
- 입주 전·후 사진 및 동영상 촬영으로 증거를 남긴다
- 중개대상물 확인설명서에 체크한 내용은 보관해둔다
이런 문서와 사진들은 훗날 분쟁이 생길 때 매우 중요한 방패가 되며, 실제로 내용증명 발송이나 조정 신청 시 주요 증거로 작용합니다.
마무리하며 – 감정보다 현실적인 정리가 먼저입니다
세입자가 훼손한 집을 인수받는 상황은 누구에게나 황당할 수 있는 일입니다. 예상보다 손이 더 가고, 비용도 더 들고, 감정적으로도 상처가 생기기 쉬운 일이죠. 하지만 그럴수록 감정보다 현실적인 판단과 정리가 중요하다고 생각합니다.
이 글이 비슷한 고민을 가진 분들께 작은 도움이 되었길 바라며, 혹시 주변에 이런 문제를 겪고 있는 분이 있다면 공유해주시길 바랍니다.
작은 정보 하나가 문제 해결의 실마리가 될 수 있으니까요.